¿Cómo se compra una casa?

El sueño de la casa propia es un denominador común de la mayoría de las personas, sobre todo de quienes encaran un proyecto de familia. Asegurarse un techo brinda muchísima tranquilidad económica. El problema es que las viviendas son caras y necesitamos ahorrar durante mucho tiempo para poder acceder a una propia. El valor de las propiedades suele negociarse en dólares, aumenta a lo largo de los años y no es lo más común tener todo ese dinero disponible. Sin embargo, los créditos hipotecarios facilitan el acceso mediante un préstamo que puede ser de 10, 20 o hasta 30 años, que pone en garantía la vivienda. Esto significa que si el propietario deja de pagar la deuda a través de la cual compró su casa, el banco puede activar un proceso que ejecuta la garantía y se vende la casa para saldar la deuda y lo que quede de dinero va para el propietario. Esta modalidad se conoce como hipoteca. Muchos suelen tener dudas respecto a estar endeudados casi de por vida. Sin embargo es la forma más frecuente a través de la cual se accede a la vivienda en muchísimos países.


Este tipo de préstamos requiere que haya estabilidad económica, de lo contrario ningún banco se animaría a prestar dinero durante tanto tiempo, dado que por más que se cobre una tasa de interés alta, si los pesos dentro de 10 o 20 años pierden mucho valor, el dinero invertido fue un muy mal negocio para el que prestó. Y para el que se endeuda, equivale a pagar una cuota muy baja en relación al valor de la casa luego del paso de tantos años. Es por eso que en Abril de 2016 el Banco Central creó las UVA, un instrumento financiero que permite actualizar el valor del capital prestado en función a la inflación evitando que se desvalorice con el paso del tiempo, generando estabilidad en el sistema financiero para que los bancos puedan prestar.


La UVA cambia de valor todos los días, reflejando la suba de precios del mes anterior.

 


¿Qué requisitos piden en general este tipo de préstamos hipotecarios UVA?

 

El monto a prestar es hasta un 25% del valor de la propiedad. Si una propiedad vale $ 1.600.000, el deudor tiene que contar con al menos $ 1.600.000 x 25% = $ 400.000, para solicitar el préstamo. El resto, que equivale a $ 1.600.000 - $ 400.000 = $ 1.200.000 los adelanta el banco. Otro de los requisitos que pide el banco es que la relación entre la cuota y los ingresos no puede superar el 30%. Si entre dos integrantes de un matrimonio combinan ingresos por $ 45.000, la cuota no puede ser mayor que $ 45.000 x 30% = $ 15.000.


La otra restricción que suelen plantear es que la duración del préstamo no puede exceder el período en el que el deudor va a estar económicamente activo, es decir, generando ingresos. Por ejemplo, si un deudor tiene 45 años, es muy difícil que le den un préstamo a 30 años porque se supone que para los 65 ya está en edad de jubilarse y dejar de generar ingresos.

 


¿Cómo funciona un crédito hipotecario UVA? 


Una persona que por ejemplo cumple con los requisitos y quiere un préstamo de $ 1 millón de pesos para financiar la parte que le falta para comprar una casa, lo que obtiene es ese dinero en su cuenta, pero al otorgar el préstamo el banco determina que equivale a una cantidad determinada de UVAs. El valor de la UVA lo publica a diario el Banco Central.

 

Si la UVA vale $ 25, el préstamo equivale a $ 1.000.000 / $ 25 = 40.000 UVAs y ese es el valor de su deuda con el banco, a pesar de que lo que le depositaron es $ 1.000.000. Ese dinero tendrá que ser devuelto en cuotas durante los años que dure el préstamo y sobre la cantidad de UVAs que falte devolver el banco cobrará un interés que se agregarán como UVAs adicionales a la cuota de capital que corresponda pagar cada mes, que puede ser del orden del 4% al 8% anual, dependiendo de la situación de la economía.

 

En función del plazo de duración del préstamo, deberá pagar una cuota fija en UVAs. En la medida que suban de valor mes a mes porque suben los precios, serán cada vez más pesos. Si la primera cuota es de 400 UVAs (supongamos que son 300 UVAs para pagar interés y 100 UVAs para devolver capital) y el valor de la UVA al momento de pagar es de $ 25,50, la cuota en pesos será de 400 x $ 25,50 = $ 10.200. Al mes siguiente volverá a pagar 400 UVAs (supongamos que son 298 UVAs de intereses y 102 para pagar capital). Si la UVA se fue a $ 26 por la suba de los precios, la cuota entonces será de 400 x $ 26 = $ 10.400.


Si debía 40.000 UVAS y al pagar estas dos cuotas redujo su deuda en 100 en la primera cuota y 102 en la segunda, debe 40.000 – 100 – 102 = 39.798 UVAs.
Si la UVA está a $ 26, su deuda es de 39.798 x $ 26 = $ 1.034.748.


Su deuda en UVAs disminuyó, pero su deuda en pesos aumentó y la cuota también, porque los precios en pesos aumentan.

 


¿Cuál es el principal riesgo?


Que los precios suban mucho más que los sueldos y entonces la cuota suba más que los ingresos y se vuelva muy difícil de pagar y en un caso extremo, se pierda la casa. En un caso así, está previsto que el deudor pueda pedir que le estiren la duración del préstamo para bajar la carga de la cuota. Esto consigue que pueda pagar el préstamo en más cuotas y mantener en valores relativamente bajos.

 


¿Por qué los créditos hipotecarios UVA se volvieron una alternativa frente al alquiler a pesar de los riesgos?


Es un crédito que hay que evaluar comparando lo que se paga de cuota con el valor de un alquiler por mes. Una cuota de un crédito hipotecario capitaliza mes a mes una porción del valor de la casa (la parte de la cuota que no paga intereses), mientras que un alquiler se pierde completamente. Si bien es cierto que para acceder al préstamo es necesario pagar un anticipo mínimo del 25% del valor de la propiedad, monto que debemos tener previamente ahorrado, es una alternativa que desde 2016 está brindando la posibilidad de acceder a la casa propia a un montón de familias. A pesar de que la cuota y la deuda aumentan en pesos a medida que suben los precios, también lo hacen los alquileres. Y en mayor o menor medida los ingresos. Si pensamos en un escenario catastrófico donde el deudor se queda sin ingresos y no puede pagar el préstamo, tampoco podría pagar un alquiler. Con lo cual los riesgos vistos desde esa perspectiva no permiten descartar la alternativa entre endeudarse por 20 o 30 años o alquilar durante el mismo período.


Algo que es importante considerar, ya sea que la vivienda se compre con dinero ahorrado o con un crédito, es que es una operación que involucra muchos costos: trámites, emisión de certificados, honorarios de escribanos, impuestos, etc. Cuando estemos frente a una decisión de estas características, consultar bien cuánto hay que pagar por encima del valor de la propiedad, para evitar quedarnos sin dinero para imprevistos o haciendo malabares para concretar la compra.